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迟早要征!关于马上要来的房地产税,你要关注这些!

发布日期: 来源:中国税网综合

        人们热切关注的房地产税法终于有了动静。 
   
  近日十二届全国人大常委会立法规划公布,包括房地产税法在内的七大税法正式列入其中。此举回应了之前关于“房地产税还该不该征”的争议,表明房地产税的立法工作正按计划稳步推进。既然如此,开征时机是否已成熟?何时开征?怎么征?会对百姓的生活带来哪些影响? 
   
  1、进展回顾 
   
  2011年,上海和重庆两地率先试点向居民住宅征收房产税。 
   
  2013年,提出扩大个人住房房产税改革试点范围,但未见具体动作。 
   
  2013年11月,提出加快房地产税立法并适时推进改革。 
   
  2、时机已成熟? 
   
  中南财经政法大学财税学院教授叶青表示,开征房地产税的时机已经成熟了。他认为,在大环境影响下,现在有一些原先很有争议的税被列入立法计划,体现了新一届领导班子的决心。如果没有一套房地产税,我们不能说自己是真正的市场经济国家。房地产市场如此纷乱,现有的土地增值税带来了很大问题,对市场缺乏有效的调控手段。经过制度准备和实验探索,开征房地产税的时机已经成熟了。 
   
  3、何时开征? 
   
  立法通过不意味马上开征 
   
  预计房地产税法最快将在2017年底前通过。这是财税界专家达成一致的共识,在他们看来,无论如何最近两三年通过可能性非常大。 
   
  值得关注的是,房地产税法通过之后会立即实施吗? 
   
  “我个人认为不会马上生效,而是要过一段时间。”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文说,房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段,从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。 
   
  “立法通过后并不意味着就会在全国马上开征,两者不是同步的。”中国政法大学财税金融法研究所教授施正文则表示,房地产税是典型的地方税,何时开征会授权地方政府自己决定,并不是在某个时间全国一起征收,各个地方可以差别化。 
   
  4、怎么征? 
   
  建议人均60平方米内免税 
   
  房地产税如何设计,征收范围和税率如何确定,要不要设“免征额”,是民众最关心的话题。 
   
  施正文认为,征收范围应该设立一定的免税面积,人均60平方米比较合理;免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮;对于税率,可以设定一个税率区间,不要太高,各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。 
   
  据了解,此前,上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房,即上海市居民二套房及非本市居民新购房,且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。 
   
  5、有何影响? 
   
  朱中一:有利于增加总供给 
   
  大部分世界主要经济体都对房屋征收房地产税。征收房地产税主要有三方面的正面效果: 
   
  一是促进房地产市场总供给的增加,缓解住房供求矛盾。开征房地产税将增加房屋保有和使用环节的税收,导致房地产营业税、契税、增值税等流转环节税收的减少,这将迫使房屋所有者将手上多余的房子推向市场。市场总供给的快速增加将大幅缓解当前市场供求不平衡的状况,房屋的居住属性也将更加凸显。 
   
  二是推动租房市场发展。房地产税的增收将推高保有房产的成本。在这种情况下,房产所有者必然会选择将多余的房产推向房屋租赁市场,让租户共同分摊房产的保有成本,导致租房房源增多,房租价格下跌。 
   
  三是帮助地方政府实现财政收支平衡。当今世界上许多国家,物业税或房产税则是地方财政的重要收入来源。而我国自1994年分税制改革以来,地方税种大多比较零散,不易征收,地方财政收入难以得到保障。地方政府依赖土地出让金收入,形成了具有中国特色的“土地财政”,但这种以“卖地”为特征的“土地财政”不具有可持续性。 
   
  值得注意的是,由于目前我国一些三四线城市房地产存量较多,消耗压力大,若房地产税推得过快,可能会对这些地方的房地产市场构成较大冲击。(作者是中国房地产业协会原副会长) 
   
  贾康:有望提升城市管理水平 
   
  在美国、日本等西方比较成熟的市场经济国家,房地产税收经历了长期的发展和完善,已趋于相对稳定和成熟。以美国为例,绝大部分的地方政府都以房地产税为财政支柱。从1975年至今,据统计均占地方税收收入的50%以上。 
   
  美国更强调对房地产的保有环节征税。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税,属于财产税大类,税基一般为房地产的评估值。除保有环节的税收外,美国也对交易环节征税,一般依照房地产的取得方式而设置税种,对房地产或土地的经营、交易所得或增值收益课征房地产所得税。 
   
  值得一提的是,美国各州和地方政府的不动产税率不同,平均大约1%至3%,往往通过当地议会审批预算的程序来一年一定,有不少地方是根据当年的财政状况“倒算”房地产税税率,以补齐财政短板。地方政府在确定当年的房地产税征收税率时,一般都会邀请纳税人参与。由于房地产税属于保有环节的税收,征收税率的提高与城市管理水平和物业服务水平紧密相关,房地产税的出台将会极大地促进城市管理水平的提升。(作者是财政部财政科学研究所前所长) 
   
  6、外国房产税怎么征? 
   
  德国:多管齐下 抑制投机 
   
  德国没有真正意义上的房产税,由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸,各种类似的税收名目不少,主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等,这些遏制措施多管齐下,在一定程度上有效地压制了炒房现象。 
   
  韩国:富人多缴 打击炒房 
   
  为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。此外,韩国从1961年起就征收财产税,这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,也是根据财产价值不同,所负担的税率也不同。因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。 
   
  美国:自住减免 征税透明 
   
  全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源。星条置业统计,目前税率大致介于1%-3%之间,房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。那么美国房产税如何征收?一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。 
   
  新加坡:优惠自住 促进平等 
   
  房产税是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有房子就得交税,这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠,对于富人住房,则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费,严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

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