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房地产税收改革:百姓和政府的/钱袋子/"将有哪些改变?"

发布日期: 来源:中国税网综合

        房地产税进入全国人大立法规划的消息,近来颇受社会关注。 
   
  持期待态度的群体往往是出于这样的逻辑:房地产税出炉——多房人士不堪税负而抛售——市场上房子供给增多——房价下降。 
   
  需要指出的是,推房地产税,目的不是为了降房价,而且在客观上也起不到压低房价的作用。那么,该如何认识房地产税?推房地产税面临哪三个难点?它将对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变? 
   
  对房价影响有限 
   
  与“房地产税”一字之差的“房产税”试点,已在上海与重庆开展逾4年,但影响十分有限。
   
  首先,数据显示,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。其次,对地方政府财政税收贡献不大。第三,涉及人群有限。在重庆,主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准,对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制,这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式被戏称为房地产界的“奢侈品税”。 
   
  决定房价的,归根结底还是供求关系。由于现在各地的商品房库存已经很大了,全国层面供大于需。所以房地产税出台,对房价的总体走势很难起到立竿见影的作用。 
   
  能给百姓带来什么? 
   
  第一,它能降低大多数纳税人的“税收痛苦”。从征税角度来说,税收是一种拔鹅毛的艺术,鹅毛肯定要拔,高水平的表现是:既把鹅毛拔下来,又不让鹅叫唤,或者少叫唤。
   
  税收理论中有这样一个定律:假设宏观税负既定,社会成员总体的税收痛苦程度,与间接税的比重成正比,与直接税的比重成反比。 
   
  需要指出的是,间接税由于直接嵌入商品售价,因此往往通过价格渠道转嫁由消费大众承担。而支付能力强的富裕阶层承担的直接税比重过低,反而税负不高。 
   
  我国税制结构里直接税比重偏低是突出问题。而房地产税是直接税,开征它有利于降低间接税比重,从而会减轻大多数纳税人的痛苦感,社会税负的归宿也将更加公平合理。 
   
  第二,它能发挥抽肥补瘦的功能。税收,取之于民,用之于民。但是,取之收入点与用之支出点并不是一一对应的,因为税收的一大职能是收入调节进行再分配,也就是抽肥补瘦,故能发挥收入调节的作用。 
   
  第三,它有助于房地产市场保持理性的发展方向。房地产税的一大作用就是调节房地产消费的高端需求部分,一来,一部分潜在购房者会调整预期而放弃购买;二来,热衷于追求建造“高大上”小区、瞄准少数高端购房者市场的部分房地产开发商,或会考虑多倾力于中小户型住房。 
   
  推房地产税面临“三难” 
   
  出台综合性的房地产税是大势所趋,但难点多多。 
   
  难点一:作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善? 
   
  国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。但是目前,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。 
   
  难点二:如何确定房地产税征收范围和税率,防范税收擦边球? 
   
  全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。 
   
  经济学家贾康建议,中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额,这样可以抑制投资投机性消费,也给广大普通百姓一颗定心丸。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税,对中低收入群体免税乃至反哺。 
   
  与此同时,征税范围的难点还体现在防范征税擦边球上。此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了“独栋”概念;还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。 
   
  难点三:征税房产的房价如何评估确定? 
   
  按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。 
   
  但从现实情况看,房产评估价格如何确定却存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现,长期以来,出于避税的考虑,部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大,比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。 
   
  专家表示,评估的房价是计税的重要依据,如何真正反映房地产市场的真实情况,对政府来说将是挑战。

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